Vergütung des Bauträgers
Folgende sogenannte „Kaufnebenkosten“ sind nicht in der vereinbarten pauschalen Vergütung enthalten:
- Notar- und Grundbuchkosten
- Grunderwerbsteuer
- Finanzierungskosten des Bestellers
Abschlagszahlungen
- Rechtswirksamkeit des Bauträgervertrages
- Sicherstellung des Anspruchs des Erwerbers auf Eigentumsübertragung
- Sicherung der Lastenfreistellung des Vertragsobjektes
- Erteilung der Baugenehmigung
Sicherstellung des Anspruchs des Erwerbes auf Eigentumsübertragung
Häufig kommt es vor, dass Bauträger ein Darlehen aufnehmen, um die Kosten des Erwerbs eines Baugrundstücks und die Vorbereitung der Bebauung aufbringen zu können. Zur Sicherung der Ansprüche des Darlehensgebers wird üblicherweise das Baugrundstück mit Grundpfandrechten belastet. Will der Bauträger das mit Grundpfandrechten belastete Baugrundstück bebauen und verkaufen, kommt § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MaBV ins Spiel. Diese Vorschrift regelt, dass ein Bauträger Vermögenswerte des Bestellers, also die von ihm zu zahlende Vergütung, erst entgegennehmen darf, wenn die Freistellung des Vertragsobjektes von allen Grundpfandrechten gesichert ist. Dies gilt auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird.
Gesichert ist die Freistellung dann, wenn gewährleistet ist, dass die nicht zu übernehmenden Grundpfandrechte im Grundbuch gelöscht werde. Wenn das Bauvorhaben vollendet ist, ist dies unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme zu bejahen. Liegt noch keine Vollendung des Bauvorhabens vor, ist der Zeitpunkt nach Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils der geschuldeten Vertragssumme maßgeblich (Lesen Sie hier mehr).
Erforderlich ist also eine Vereinbarung des Bauträgers mit dem Darlehensgeber, welche sicherstellt, dass die zugunsten des Darlehensgebers eingetragenen Grundpfandrechte bei Eintritt der vorgenannten Bedingungen gelöscht werden.
Der Bauträger darf nämlich keine Zahlungen des Bestellers entgegennehmen, solange die Lastenfreistellung nicht i. S. v. § 3 Abs. 1 MaBV gesichert ist. Fordert der Bauträger dennoch Zahlungen, so ist der Besteller zur Leistungsverweigerung berechtigt.
Wurden vom Bauträger Zahlungen unter Verletzung der MaBV entgegengenommen, hat der Besteller einen Rückforderungsanspruch nach den Voraussetzungen des Bereicherungsrechts. Hierbei kann es unter Umständen möglich sein, dass dieser Rückforderungsanspruch sogar auch gegenüber dem Geschäftsführer des Bauträgers geltend gemacht werden kann.
Zusätzlich können Verstöße des Bauträgers gegen die MaBV nach § 18 MaBV als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.
Die Rechtsbeziehungen zwischen dem Bauträger und dem zur Freistellung verpflichteten Darlehensgeber sind vom Rechtsverhältnis des Bestellers zum Bauträger zu unterscheiden. Gleichwohl erhält der Besteller einen eigenen und unmittelbaren Anspruch auf Freistellung von den zugunsten des Darlehensgebers eingetragenen Grundpfandrechten nach Maßgabe der in der Freistellungserklärung enthaltenen Bedingungen. Hier erfahren Sie mehr.
Die Baugenehmigung muss die zwischen dem Bauträger und dem Besteller vereinbarten Regelungen zur Herstellung des Vertragsobjektes widerspiegeln. Eine Unanfechtbarkeit der Baugenehmigung ist nicht erforderlich, die Baugenehmigung darf jedoch nicht widerrufen oder erloschen sein.
Dem Recht zur Entgegennahme von Vermögenswerten des Bestellers durch den Bauträger kann entgegenstehen, wenn aufgrund eines Nachbarwiderspruches oder der Anfechtung der Baugenehmigung mit einiger Wahrscheinlichkeit mit der Aufhebung der Baugenehmigung zu rechnen ist.
Die erste Rate darf der Bauträger nach dem Beginn der Erdarbeiten verlangen. Gemäß § 650m Abs. 2 BGB darf der Besteller 5 % der ersten Rate als Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel einbehalten. Möglich ist, dass der Bauträger diesen Einbehalt durch eine Bürgschaft ablöst.
Bezugsfertigkeitsrate
Will der Bauträger die sogenannte Bezugsfertigkeitsrate fordern, muss die Eigentumswohnung nutzbar sein und es dürfen keine Gefahren für die Gesundheit und Sicherheit bestehen.
In der MaBV ist geregelt, dass diese Rate nach Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe zu zahlen ist. Besitzübergabe bedeutet die Einräumung der tatsächlichen Sachherrschaft. Erfahren Sie mehr über die Bezugsfertigkeitsrate und die Besitzübergabe.
Fertigstellungsrate
Voraussetzung für die letzte Rate nach der MaBV ist die vollständige Fertigstellung. Lesen Sie hier mehr.
Nicht möglich ist eine vom Bauträger vorformulierte Regelung, dass der Besteller die letzte Rate des Erwerbspreises auf ein Notaranderkonto zahlen muss. Eine solche Vertragsbestimmung würde den Besteller über Gebühr benachteiligen und ist deshalb unwirksam. Hier erfahren Sie mehr.
Der Besteller hat gegenüber dem Bauträger einen Rückzahlungsanspruch, wenn die Entgegennahme der Vergütung durch den Bauträger gegen das Verbot des § 3 MaBV verstößt. Sollte der Bauträgervertrag nichtig sein, kann der Besteller sogar einen bereicherungsrechtlichen Anspruch gegen die Bank, welche das Bauvorhaben des Bauträgers finanziert hat, haben. Lesen Sie mehr über den Rückzahlungsanspruch und die Haftung des Bauträgers.
Verjährung
Die Verjährungsfrist beginnt hierbei gemäß § 200 BGB mit der Entstehung des jeweiligen Anspruches.
Sobald zwei Personen voneinander ihrem Gegenstand nach gleichartige Leistungen fordern können, kann jeder Teil seine Forderung gegen die Forderung des anderen Teils aufrechnen. Lesen Sie hier mehr.
