Bausoll und Mängelrechte
Gemäß § 650u, § 631 BGB schuldet der Bauträger dem Besteller die Herstellung des versprochenen Werkes. Er ist also verpflichtet, sowohl die gesamte vertraglich vereinbarte Bauleistung als auch die gesamte damit verbundene Bauplanung zu erbringen.
Der genaue Umfang der Herstellungsverpflichtung sollte in der sogenannten Bau- und Leistungsbeschreibung.
Immer wieder gibt es aber Fälle, in denen Bauträger und Besteller in einzelnen Punkten keine ausdrücklichen oder sogar widersprüchliche Vereinbarungen getroffen haben. Zudem entsprechen die Vereinbarungen häufig nicht den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen oder sind mit nicht mit den Vereinbarungen, die der Bauträger mit anderen Erwerbern getroffen hat, in Einklang zu bringen. Auch die Verpflichtung zur Erfüllung möglicher Sonderwünsche oder das Recht zur Erbringung von Eigenleistungen durch den Besteller ist dem Bauträgervertrag nicht immer zu entnehmen.
Auslegung des Bauträgervertrages
Regelmäßig ist die Auslegung des Bauträgervertrages erforderlich, um feststellen zu können, in welchem Umfang die Herstellungsverpflichtung des Bauträgers besteht, inwieweit er sie bereits erfüllt hat und in welchem Umfang dem Besteller Erfüllungs- oder Mängelrechte zustehen.
anerkannte Regeln der Technik
Anerkannte Regeln der Technik sind technische Regeln für den Entwurf und die Ausführung baulicher Anlagen, die in der technischen Wissenschaft als theoretisch richtig erkannt sind, dem nach neuesten Erkenntnisstand vorgebildeten Techniker bekannt und aufgrund praktischer Erfahrung als technisch geeignet, angemessen und notwendig anerkannt sind.
Die Leistung des Bauträgers ist nur dann mangelfrei, wenn sie zum Zeitpunkt der Abnahme den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Eine entsprechende Vereinbarung der Vertragsparteien ist hierfür nicht erforderlich – üblicherweise sichert der Bauträger bei Vertragsschluss stillschweigend die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik zu.
Achtung: DIN-Normen sind keine Rechtsnormen, sondern private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter. Hat der Bauträger zwar die Vorgaben der DIN-Normen eingehalten, entsprechen diese jedoch nicht den anerkannten Regeln der Technik, ist das von ihm hergestellte Werk mangelhaft.
Funktionstauglichkeit
Der Bauträger ist verpflichtet, ein funktionstaugliches Werk herzustellen. Wenn eine Funktion nach dem Vertrag vorausgesetzt ist, dann muss der Bauträger die Funktion herbeiführen – das ist Gegenstand der Beschaffenheitsvereinbarung. Ist das Werk des Bauträgers nicht funktionstauglich hergestellt, ist es mangelhaft.
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Herstellervorgaben
Die Einhaltung von Herstellervorgaben kann zur geschuldeten Beschaffenheit des Werks gehören. Eine entgegen den Herstellervorgaben vorgenommene Ausführung kann auch dann als mangelhaft gelten, wenn der Verlust der Herstellergarantie droht. Die Abweichung von Herstellervorschriften begründet die Vermutung der Mangelhaftigkeit. Um diese Vermutung zu widerlegen, muss der Bauträger beweisen, dass auch künftig kein gesteigertes Mangelrisiko als Folge der Abweichung besteht. Mehr erfahren Sie hier!
Prospektangaben
Bauträgerverträge beinhalten auch die Pflicht zur Eigentumsverschaffung am Grundstück und bedürfen deshalb der notariellen Beurkundung. In den Bauträgervertrag sind alle Erklärungen aufzunehmen lassen, die Inhalt der vertraglichen Regelungen werden sollen – es gilt die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit eines notariellen Vertrages.
Achtung: Bauträgerverträge sind jedoch, soweit die Baubeschreibung unvollständig oder unklar ist, unter Berücksichtigung „sämtlicher vertragsbegleitender Umstände“ auszulegen – hierzu können auch Verkaufsprospekte / Exposés des Bauträgers gehören. Hier erfahren Sie mehr!
Schallschutz
Regelmäßig treffen die Vertragsparteien hierzu keine ausdrückliche Regelung. Welcher Schallschutz für die Errichtung von Eigentumswohnungen geschuldet ist, ist deshalb oftmals vor allem durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln. Achtung: Wird der im Bauträgervertrag auf "DIN 4109" Bezug genommen, lässt dies nicht die Annahme zu, es seien lediglich die Mindestmaße der DIN 4109 vereinbart, weil diese Werte in der Regel keine anerkannten Regeln der Technik für die Herstellung des Schallschutzes in Wohnungen sind, die üblichen Qualitäts- und Komfortstandards genügen.
Kann der Besteller erwarten, dass die Wohnung in Bezug auf den Schallschutz üblichen Qualitäts- und Komfortstandards entspricht, muss der Unternehmer, der hiervon vertraglich abweichen will, den Erwerber deutlich auf die Abweichung hinweisen und ihn über die Folgen der Abweichung für die Wohnqualität aufklären.
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Sonderwünsche / Eigenleistungen
Sonderwünsche sind Abweichungen vom angebotenen Leistungspaket des Bauträgers. Es bedarf einer Vereinbarung zwischen dem Besteller und dem Bauträger, die notariell beurkundet werden muss.
Hat ein Besteller Sonderwünsche, ist der Bauträger verpflichtet, ihn auf die Notwendigkeit einer erforderlichen Baugenehmigung und auf etwaige Hindernisse hinzuweisen, die einer Genehmigung entgegenstehen können. Dem Bauträger obliegt auch eine Koordinierungspflicht. Diese bezieht sich insbesondere auf die Verbindungs- bzw. Schnittstellen zwischen Grundgewerk und Sonderwunsch und begründet eine Verantwortlichkeit des Bauträgers für das störungsfreie Funktionieren beider Bestandteile im Rahmen des Gesamtgewerks. Sieht der Bauträgervertrag vor, dass der Besteller Sonderwünsche unmittelbar mit den ausführenden Handwerkern vereinbaren soll, so haftet der Bauträger zwar nicht unmittelbar für die fehlerhafte Ausführung des Sonderwunsches, aber für eigene fehlerhafte bzw. fehlende Planungs- und Betreuungsleistungen. Mehr über Sonderwünsche und Eigenleistungen.
Leistungsänderung
Ein Bauträger kann sich das Recht vorbehalten, das Werk von den vertraglichen Vereinbarungen abweichend herzustellen. Hierfür müssen triftige Gründe vorliegen, die im Bauträgervertrag zu benennen sind. Darüber hinaus müssen die triftigen Gründe in ihren Voraussetzungen und Folgen die Interessen des Bestellers berücksichtigen.
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Gewährleistungsausschluss
In der Regel handelt es sich bei Bauträgerverträgen um allgemeine Geschäftsbedingungen, also um für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen. Ein formularmäßiger Ausschluss von Ansprüchen eines Bestellers wegen eines Mangels ist unwirksam.
Ein formelhafter Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter oder noch zu errichtender Eigentumswohnungen und Häuser ist auch in einem notariellen Individualvertrag gemäß § 242 BGB unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Besteller unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist. Lesen Sie hier mehr.
Abtretung der Mängelrechte
Ein Bauträger kann seine Gewährleistungsansprüche gegen die am Bau beteiligten Unternehmen, Handwerker und sonstige Dritte an den Besteller abtreten – die Haftung des Bauträgers gegenüber dem Besteller bleibt jedoch bestehen. Eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgervertrags, wonach die Rechte des Bestellers wegen Mängeln ausgeschlossen sind und der Bauträger ihm zustehende Garantie- und Gewährleistungsansprüche gegen beauftragte Handwerker / Unternehmen mit der Verpflichtung abtritt, den Besteller bei der Geltendmachung von Ansprüchen zu unterstützen, ist unwirksam.
Ansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum (außer Minderung und kleiner Schadensersatz) stehen den Ersterwerbern zu. Veräußern diese ihr Wohnungseigentums, ohne die Mängelansprüche ausdrücklich an die Käufer abzutreten, gelten diese als stillschweigend an die Käufer abgetreten. Lesen Sie hier mehr.
Abtretung der Mängelrechte
Ansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum (außer Minderung und kleiner Schadensersatz) stehen den Ersterwerbern zu. Veräußern diese ihr Wohnungseigentums, ohne die Mängelansprüche ausdrücklich an die Käufer abzutreten, gelten diese als stillschweigend an die Käufer abgetreten. Lesen Sie hier mehr.
Vergemeinschaftung der Mängelrechte
Der Befugnis der Wohnungseigentümer, Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche durch Mehrheitsbeschluss auf die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Ausübung zu übertragen, steht nicht entgegen, dass nur einem Mitglied der Gemeinschaft ein Anspruch auf ordnungsgemäße Herstellung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zusteht. Lesen Sie hier mehr.
Verjährung
Ansprüche wegen Mängeln an einem Bauwerk verjähren in fünf Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Abnahme.
Die Verjährungsfrist beginnt ausnahmsweise auch ohne Erklärung der Abnahme durch den Besteller, wenn sich das vertragliche Erfüllungsverhältnis in ein Abwicklungs- und Abrechnungsverhältnis umgewandelt hat. Erfahren Sie hier mehr.
Mängelrechte vor der Abnahme
Mängelrechte können grundsätzlich erst nach Abnahme des Werkes geltend gemacht werden. Der Besteller kann jedoch berechtigt sein, Mängelrechte auch ohne Abnahme geltend zu machen, wenn das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist. Ein solches Abrechnungsverhältnis entsteht, wenn der Bauträger das Werk als fertiggestellt zur Abnahme anbietet und der Besteller nur noch Schadensersatz statt der Leistung in Form des kleinen Schadensersatzes geltend macht oder die Minderung erklärt.
Allein das Verlangen eines Vorschusses für die Beseitigung eines Mangels im Wege der Selbstvornahme genügt nicht für den Übergang des Vertragsverhältnisses in ein Abrechnungsverhältnis. In diesem Fall entsteht ein Abrechnungsverhältnis dagegen, wenn der Besteller ausdrücklich oder konkludent zum Ausdruck bringt, unter keinen Umständen mehr mit dem Bauträger, der ihm das Werk als fertiggestellt zur Abnahme angeboten hat, zusammenarbeiten zu wollen. Hier erfahren Sie mehr.
